中国将以放权市场应对房地产“越调越涨”怪圈窒息对呼吸运动的影响

18日，中国国家统计局公布的数据再次印证了全国房价普涨的猜想：70个大中城市中，65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。面对行政化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。

专家认为，在房价一路狂飙，房地产调控陷入僵局之时，三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”，将成为房地产市场调控的新思路。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。

自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。

供需矛盾最为激烈的一线城市是这一轮房价的领涨先锋，虽然这些城市的行政限制也最为严厉。国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。

这距离年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，目前距离提交答卷还有两个月的时间，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的行政调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。

“已经到了动手术的地步，却不断强化政府的权利，妄想抓几服止疼药就能解决，最后招致市场的反弹。”暨南大学管理学院教授胡刚表示。

胡刚比喻：如果把房子比作面包，那么决定的关键因素在于土地的面粉供应是否充足，被囤积等待涨价面包能否平均分配以及政府能否为买不起面包的人提供保障，而对于面包本身，没太多可说的。

长期以来，地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已经展开了农村土地集体入市的实质性试点，专家分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

以中国土地供应最为紧缺的城市之一广州为例，根据广州市国土房管局的统计，目前全市低效利用的农村土地有600平方公里，是广州2012年土地供应的30倍。

另一个引人关注的改革则是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。

中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。

就在三中全会闭幕的周末，北京又有七八个楼盘开售，仍旧不出意料地成为日光盘。一位购房者表示：“每次调控我们都寄予厚望，但结果却是房价越等越高。”

“这说明，对于房价上涨过快、供需矛盾激烈的城市，仍然需要现有政策继续强化，但目的在于给市场化的长效机制改革赢得时间。”胡刚表示。